新手房主的驗(yàn)房終極TIPS解密（一）

當(dāng)我們收到驗(yàn)房通知的時(shí)候，是否很多人會(huì)浮現(xiàn)這樣一個(gè)問(wèn)題·····“驗(yàn)房是什么？？？我們?cè)撛趺醋?？？？”接下?lái)，我就來(lái)為大家解開(kāi)這一謎題

什么是驗(yàn)房？

驗(yàn)房是指通過(guò)借助專業(yè)儀器，對(duì)房屋各主要系統(tǒng)及其構(gòu)件（可接近可操作的部分）的當(dāng)前狀況進(jìn)行評(píng)估，發(fā)現(xiàn)明顯的問(wèn)題和那些接近使用壽命的構(gòu)件或設(shè)備，提出維修或改進(jìn)意見(jiàn)。

驗(yàn)房的目的？

通過(guò)驗(yàn)房，將交房前的問(wèn)題提交開(kāi)發(fā)商整改，避免后期收房后，業(yè)主承擔(dān)房屋質(zhì)量責(zé)任，避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

為什么要驗(yàn)房？

當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，開(kāi)發(fā)商往往對(duì)施工方缺少有力的監(jiān)管，房屋質(zhì)量參差不齊。在收房前先驗(yàn)房，也是為了保證業(yè)主自身的合法權(quán)益。

業(yè)主有權(quán)驗(yàn)房嗎？

在法規(guī)里規(guī)定：“查驗(yàn)房屋狀況。買(mǎi)受人有權(quán)對(duì)該商品進(jìn)行查驗(yàn)，出賣(mài)人不以繳納相關(guān)稅費(fèi)或簽署物業(yè)服務(wù)契約作為買(mǎi)受人查驗(yàn)和辦理交接手續(xù)的前提條件。買(mǎi)受人自行或委托第三方查驗(yàn)該商品房時(shí)，出賣(mài)人予以配合，并與買(mǎi)受人或其委托的第三方對(duì)房屋查驗(yàn)予以書(shū)面記錄?！?/p>

什么時(shí)候去驗(yàn)房？

一般開(kāi)發(fā)商通知業(yè)主驗(yàn)房時(shí)間會(huì)比較早，建議不要在第一、二天去驗(yàn)收房子。因?yàn)樵谀莾商焱瑫r(shí)來(lái)驗(yàn)收房子的人會(huì)比較多，辦理各種手續(xù)的時(shí)候都會(huì)在排隊(duì)上花費(fèi)很多時(shí)間，而陪同驗(yàn)收房子的人不會(huì)有太多時(shí)間仔細(xì)地陪同去看房子，所以最好選擇第三天或者第四天過(guò)去會(huì)比較好。

正常驗(yàn)收房子的時(shí)間一般是持續(xù)2~3個(gè)小時(shí)，建議早上要早一點(diǎn)，比如8點(diǎn)或者下午2點(diǎn)半會(huì)比較好。

驗(yàn)房需要帶什么材料？？

業(yè)主應(yīng)該根據(jù)入住通知書(shū)的要求，攜帶相關(guān)資料到售樓部確認(rèn)身份。這些資料一般包括：入住通知書(shū)、買(mǎi)賣(mài)合同或者預(yù)售合同、業(yè)主身份證的原件和復(fù)印件，照片（物業(yè)建檔客戶資料用）。如果委托他人驗(yàn)房，被委托人在持有有效身份證明文件的同時(shí)，還需要出具業(yè)主《授權(quán)委托書(shū)》。

而在驗(yàn)收樓房的時(shí)候，不要太著急，開(kāi)發(fā)商要移交的票據(jù)、證書(shū)、資料有很多，這些資料一定要妥善保管好。

毛坯房（清水房）驗(yàn)房TIPS:

1、審核資料

在物業(yè)管理部門(mén)，我們需要查看和審核以下幾分資料：

（1）、房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》（可以帶走）；

（2）、房屋的《住宅使用說(shuō)明書(shū)》（可以帶走）；

（3）、房屋的《竣工驗(yàn)收備案表》 ；

（4）、房屋的面積實(shí)測(cè)表；

（5）、房屋的管線分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)）（可以帶走）；

2、檢查戶型圖

檢查戶型圖是為了確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原來(lái)設(shè)計(jì)圖相同。

3、閉水試驗(yàn)

在衛(wèi)生間進(jìn)行沉箱閉水試驗(yàn)，然后約好樓下的業(yè)主在24或者48小時(shí)后查看他家?guī)l(wèi)天花是否有滲水的情況，以便確認(rèn)修整范圍與減少日后業(yè)主自身承擔(dān)的責(zé)任。

4、檢查入戶門(mén)

需要仔細(xì)檢查入戶門(mén)是否有磕碰和刷漆。從嚴(yán)格意義上講，門(mén)身內(nèi)外、頂面是必須要刷油漆的。門(mén)的間隙不要太大，門(mén)的開(kāi)合無(wú)特別的聲音，門(mén)的四邊要緊貼門(mén)框，門(mén)鎖的一邊間隙不能太大，同時(shí)也不要忘記了試鎖，主要是看鑰匙是否好用，以及門(mén)鎖是否安裝的堅(jiān)固。其他很重要的一點(diǎn)是門(mén)的隔音效果要好，以及密封程度。

5、檢查電源箱

在檢查強(qiáng)電的時(shí)候，主要是看電閘及電表是否能控制室內(nèi)的燈具以及室內(nèi)各種插座。

通過(guò)拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有分閘的，也同樣分別檢查。就可以知道電閘及電表是否能完全控制室內(nèi)電源。

6、檢查多媒體箱

在檢查弱電的時(shí)候，打開(kāi)電話、電視、閉路電視、寬帶的線路借口，用力拉一拉，看看是否形同虛設(shè)，是否暢通到位。檢查強(qiáng)電弱電垂直距離是否超過(guò)一米，否則日后會(huì)影響電視的收看效果。

7、檢查墻面工程

檢查墻面是否平整的同時(shí)，還需要看墻面是否有裂痕（常見(jiàn)的四大裂痕：強(qiáng)度裂痕、沉降裂痕、溫度裂痕、變形裂痕），是否有外漏的鐵絲網(wǎng)，鋼筋，空鼓。如果在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)以上的墻面問(wèn)題，可以追究開(kāi)放商進(jìn)行修補(bǔ)。

8、檢查地面工程

想查看地面是否平整，只需要用長(zhǎng)尺（或者帶有水平的專用直尺），靠墻壁地面，檢查是否平整，同時(shí)觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點(diǎn)（爆點(diǎn)：生石灰在發(fā)成熟石灰時(shí)因攪拌不均勻未發(fā)好，抹在墻上就會(huì)形成爆點(diǎn)，用鐵器敲打“爆點(diǎn)”時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)大面積的疏松，脫落等質(zhì)量問(wèn)題）。

9、檢查窗戶

在門(mén)窗檢查方面，最主要的就是檢查門(mén)窗的軌道是否順暢。特別是平開(kāi)窗的親們，一定要注意能否關(guān)嚴(yán)實(shí)。否則會(huì)有風(fēng)進(jìn)入房?jī)?nèi)，特別是寒冷的北方，那么在大冬天你們就慘了。如果在驗(yàn)房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題，直接通知開(kāi)發(fā)商，他們會(huì)很快就修理好了。如果你已經(jīng)簽字后，再找開(kāi)發(fā)商處理這些問(wèn)題。那么他們的辦事效率就是龜速。

10、檢查廚房

檢查廚房的時(shí)候主要檢查我們的給水、排水、燃?xì)鈺?huì)否齊全。再來(lái)就是檢查煙管。將紙點(diǎn)燃后滅火使其冒煙，放在煙管口下方，看煙是否上升到煙道口就立即被吸走了。

11、檢查衛(wèi)生間

衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)按安裝防盜網(wǎng)。如若沒(méi)有窗戶，則應(yīng)有通風(fēng)孔。設(shè)在吊頂上面。

離通風(fēng)孔最近的插座是防水插座。

12、檢查電源開(kāi)關(guān)插座

對(duì)于插座，一定要是保險(xiǎn)插座（距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置），衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。

13、檢查陰陽(yáng)角

驗(yàn)收陰陽(yáng)角是否方正與垂直的方法有很多，但是比較精確的檢測(cè)是需要利用工具。常見(jiàn)的檢測(cè)陰陽(yáng)角的工具有陰陽(yáng)角尺和紅外線檢測(cè)儀。

1、陰陽(yáng)角尺檢測(cè)方正度：陰陽(yáng)角尺是檢測(cè)陰陽(yáng)角內(nèi)外直角偏差的常見(jiàn)工具。使用多功能內(nèi)外直角檢測(cè)尺能檢測(cè)墻面內(nèi)外(陰陽(yáng))直角的偏差，一般普通的抹灰墻面偏差值為4mm，磚面偏差度為2mm。使用時(shí)將活動(dòng)尺拉出旋轉(zhuǎn)270度，使指針對(duì)準(zhǔn)“0”位，然后靠在陰陽(yáng)角處測(cè)量，測(cè)量后，讀檢測(cè)尺上的讀數(shù)，指針?biāo)笖?shù)值即為被測(cè)面的垂直偏差。

2、激光標(biāo)線儀檢測(cè)順直度：查驗(yàn)陰陽(yáng)角是否順直，可以使用激光標(biāo)線儀。順著放線儀打出的垂直線，看陰陽(yáng)角線與打出的垂直線是否重合，如果重合，說(shuō)明這個(gè)陰陽(yáng)角處理合格。

14、檢查凈高

如果你的合同有這一個(gè)條款。那么你是應(yīng)該測(cè)量一下樓宇的層高的。方法很簡(jiǎn)單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測(cè)量，你應(yīng)該測(cè)量戶內(nèi)的多處地方。一般來(lái)說(shuō)，在2.8米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.8米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。（1）減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。（2）雖然在只減了10公分左右，但是總體算起來(lái)，成本節(jié)約也是很多的，猶其對(duì)于成片開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)。（3）在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。

15、檢查室內(nèi)使用面積

房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過(guò)5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。

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